LMP ou LMNP, quels avantages ?
Quelles sont les spécificités de ces deux régimes fiscaux ?
LMP (Loueur Meublée Professionnelle) et LMNP (Loueur meublée Non Professionnelle) sont deux régimes fiscaux applicables à la location de biens meublés en France. La location meublée est une forme spécifique de location immobilière, dans laquelle le logement est fourni avec tous les meubles et équipements permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre.
Un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :
Le bail de la location meublé est plus souple que la location nue. En effet, lorsqu’il est signé, celui-ci est valable pour une période d’un an (sauf étudiants, bail de 9 mois), renouvelable par tacite reconduction. Il peut être résilié à tout moment par le locataire avec un préavis d’un mois en zone tendue (3 mois si la zone n’est pas tendue).
Les revenus tirés de la location meublée entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) contrairement à la location nue qui entre dans la catégorie des revenus fonciers.
Un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)
Le bail de la location meublé est plus souple que la location nue. En effet, lorsqu’il est signé, celui-ci est valable pour une période d’un an (sauf étudiants, bail de 9 mois), renouvelable par tacite reconduction. Il peut être résilié à tout moment par le locataire avec un préavis d’un mois en zone tendue (3 mois si la zone n’est pas tendue).
Les revenus tirés de la location meublée entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) contrairement à la location nue qui entre dans la catégorie des revenus fonciers.
Le statut LMP
LMP désigne le régime de la Location Meublée Professionnelle. Pour bénéficier de ce statut, vous devez remplir certaines conditions, notamment :
Le régime de Location Meublé Professionnelle va offrir plusieurs avantages, comme :
En tant que LMP, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Vous pourrez déduire certaines charges et amortir la valeur de votre bien.
- Enregistrer votre activité de location au registre des commerces et des sociétés (RCS).
- Générer plus de 23 000€ de recettes locatives par an en comptabilisant l’ensemble de vos biens meublés.
- Les recettes locatives doivent représenter plus de 50% de vos revenus professionnels globaux.
Le régime de Location Meublé Professionnelle va offrir plusieurs avantages, comme :
- Le choix du régime fiscal : au réel ou micro-BIC.
- L’imputation des déficits : cela vous permettra de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu fiscal global, voire même de bénéficier d’une absence totale d’imposition.
- La faible imposition des plus-values.
- Exonération de la TVA en fonction du chiffre d’affaires HT moyen des deux dernières années.
- Exonération de l’impôt sur l’IFI si les logements sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
En tant que LMP, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Vous pourrez déduire certaines charges et amortir la valeur de votre bien.
Le statut LMNP
Tandis que le statut LMP est réservé aux professionnels, celui de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse aux personnes dont l’activité locative n’est pas la source de rémunération principale, plus précisément, aux particuliers. Ce statut ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux.
Pour être considéré comme LMNP, il faut que :
Tout comme le statut LMP, celui de LMNP va offrir les mêmes avantages à quelques détails près :
En tant que LMNP, vous serez aussi soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Attention, depuis le 1er Janvier 2021 et la dernière loi de financement de la sécurité sociale, toutes plus-values à court terme correspond au total des amortissements pratiqués deviennent soumise aux cotisations sociales dans le statut LMP.
Ce qui peut être une imposition lourde et représenter le seul inconvénient du statut LMP.
Il est important d’en discuter avec un expert-comptable et de noter que le choix entre LMP et LMNP dépend de plusieurs facteurs, tels que vos revenus, vos objectifs financiers et votre capacité à remplir les conditions d’éligibilité.
Pour être considéré comme LMNP, il faut que :
- Les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000€.
- Les recettes locatives ne représentent pas plus de 50% de vos revenus globaux. Attention, les pensions de retraites ne sont pas considérées comme des revenus d’activité.
Tout comme le statut LMP, celui de LMNP va offrir les mêmes avantages à quelques détails près :
- Le LMNP ne pourra déduire son déficit constaté au titre de son activité de location meublée que sur les revenus de ses locations.
- Contrairement au LMP, le LMNP peut bénéficier, quant à lui, de réductions d’impôts qu’à la condition d’avoir réalisé un investissement éligible à la loi Censi-Bouvard.
- Sous statut LMNP, vous devez attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale. Alors qu’avec le statut LMP, vous pouvez profiter d’une exonération totale des plus-values si vos loyers sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 années civiles précédentes et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.
- S’il est éligible au paiement de l’IFI, le LMP est exonéré du paiement de ce nouvel impôt contrairement au loueur en meublé non professionnel (LMNP).
- Dans le cas d’une transmission de patrimoine, un bailleur sous statut LMP bénéficie de conditions avantageuses, dont une réduction des droits de succession que doivent régler ses enfants.
En tant que LMNP, vous serez aussi soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Attention, depuis le 1er Janvier 2021 et la dernière loi de financement de la sécurité sociale, toutes plus-values à court terme correspond au total des amortissements pratiqués deviennent soumise aux cotisations sociales dans le statut LMP.
Ce qui peut être une imposition lourde et représenter le seul inconvénient du statut LMP.
Il est important d’en discuter avec un expert-comptable et de noter que le choix entre LMP et LMNP dépend de plusieurs facteurs, tels que vos revenus, vos objectifs financiers et votre capacité à remplir les conditions d’éligibilité.
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Publié le 28/06/2023 par
Nicole MATONOG
Après différentes expériences professionnelles et quelques années vécues à l'étranger, notamment aux USA, j'ai le plaisir de partager mon expérience humaine depuis plus de 20 ans dans l'immobilier sur Lyon et ses environs, Ouest lyonnais, Mont d'or, Beaujolais...
J'ai toujours été passionnée par les relations humaines et l'immobilier a répondu à mes attentes totalement :
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